Наталья Волкова: о войнах коммунальщиков, или Стеклянные чиновники
http://www.sakhalin.info/weekly/68075/
Мы, наконец, начали привыкать к мысли, что чистый двор и отсутствие мусора на контейнерной площадке - это заслуга добросовестной управляющей компании, которую мы сами выбрали, а значит, с нее и спрос. Но ставшие уже привычными скандалы, связанные с липовыми ТСЖ, заставляют думать, что эта форма управления как-то не прижилась или вопреки закону стала коммерческой (а ТСЖ - это товарищество собственников жилья, представляющее из себя некоммерческую организацию).
Приходит понимание, что оплата за услуги вовсе не означает, что тебе они были оказаны. Ведь ты - собственник жилья - не проконтролировал работу, а если ее нет, то кому ты заплатил деньги и на что они пошли?
От того-то, что деньги уходят в неизвестном направлении, и происходит разрушение жилого фонда, от того и живем плохо, считает руководитель южно-сахалинского ТСЖ "Рябинка" Наталья Волкова.
Наш разговор - о сложностях самоорганизации в собственном многоквартирном доме и "камнях", которые встречают на пути жильцы.
ТСЖ "Рябинка" существует с 2009 года и считается одним из самых успешных товариществ, созданных в Южно-Сахалинске в старом жилом фонде. В него входят 4 дома (248 квартир) по улице Ленина. На протяжении этих двух лет Наталья Волкова добросовестно отстаивает в суде интересы собственников, и процесс этот пока кажется бесконечным…
- Наталья, как к вам пришла мысль отделиться от управляющей компании и создать свое товарищество?
- Заняться этим я решила от безысходности, в которую нас погрузила ситуация с полным отсутствием работ в жилом фонде. Прежде чем это началось, инициативной группой жильцов было сделано несколько "предупредительных выстрелов" в сторону управляющей организации с вопросом: когда же начнется нормальное обслуживание домов?
В период выяснения отношений выяснилось, что внезапно возникшая УК самостоятельно изготовила ряд документов по передаче под свое управление наших домов, а именно были сфальсифицированы несколько протоколов общих собраний, на основании которых УК создала себе объект для получения прибыли.
Ситуация была дикая. Мы пытались получить эти документы для передачи в УВД с целью уголовного преследовании этой компании за чистой воды мошенничество.
Понятно, что в УК документы нам дать отказались, и тогда мы обратились в суд. Есть решение суда по истребованию таких документов, однако они вдруг потерялись, а руководитель в судебном заседании заявила, что протоколы были похищены при проведении проверки ОБЭП области совместно с контрольно-счетной палатой городского собрания.
Тогда мы поняли, что качественного обслуживания наших стремительно ветшающих домов ждать не приходится, а тут как раз поднялась программа по капитальному ремонту жилого фонда, а домам 60-х годов постройки такой ремонт, конечно, нужен. Поэтому собрались с собственниками во дворе, обсудили вопрос создания ТСЖ и решили обслуживать наши дома сами. Так, в марте 2009 года, появились на свет два ТСЖ - "Рябинка" и "Дом-216". Приступили к управлению с боем. УК не хотела передавать документацию, мы судились, нам вредили…
Например, пытались украсть мусорные контейнеры (однажды вечером их содержимое было высыпано в середине двора, а контейнеры почти увезены). "Воры" были вовремя остановлены нарядом милиции и доставлены в УВД города. Руководитель ООО "ЖЭУ-5" уверяла, что мусорные контейнеры - ее личное имущество. Тогда пришлось доказывать очевидное: контейнерные площадки оборудованы городом и контейнеры покупаются не за счет личных средств руководителя управляющей компании, а на средства, поступающие от текущего содержания домов.
Вместо бухгалтерских документов в УВД была предоставлена справка, что контейнеры являются собственностью УК, то есть руководитель ЖЭУ покупала их на свои кровные... Сомнительно, что она занимается такой благотворительностью.
Позже на меня подали в суд собственники жилья с иском о признании общих собраний по созданию ТСЖ недействительными, причем среди истцов были давно покойные граждане. При этом большинство из 18 собственников, "подавших заявление", об этом, как выяснилось, даже не знали.
Ситуация тогда больше походила на анекдот. Истцами в суд были представлены справки о составе семей и доверенности, оформленные на представителя в суде (по совместительству - юриста нашей бывшей УК) в мае 2009 года. Но это же означало, что собственник, который умер за 4 года до всех этих событий, смог-таки прийти в нашу бывшую УК с паспортом и получить справку лично в руки и собственноручно выписать доверенность!
Конечно, суд во всем разобрался. Когда это стало очевидным, "представитель истцов" в экстренном порядке отозвала свое заявление.
Позже прокуратура уведомила нас, что в отношении руководства нашей бывшей УК возбужден ряд уголовных дел, расследование которых находится на контроле. Вопрос был для жильцов щепетильным, и мы опубликовали эту информацию на собственных квитанциях.
Каково же было мое удивление, когда руководство бывшей УК обратилось в суд для взыскания с меня 249 тысяч рублей морального вреда за публикацию этой информации. Суд опять запросил все данные и, получив документы, в требованиях истцу отказал.
- За что боролись-то? За общее имущество?
- Точнее, за его спасение от разрушения. Поверьте, очень хочется жить по-человечески. Собственные квартиры мы можем хоть золотыми обоями оклеить, но смешно будет смотреть на эти самые обои, если сам дом - руина.
- Как вам удалось заручиться доверием собственников и удалось ли?
- В обслуживаемых нами домах живут замечательные люди, но у них так же, как у многих, не хватает ни времени, ни сил биться за свои права. Создание ТСЖ объединило их, да и я за ними, как за каменной стеной. Даже очень недоверчивые стали совсем по-другому относиться и ко мне, и к такой форме управления, как ТСЖ.
Для того чтобы чего-то добиться, нужно желание и стремление. Война, которая происходит в самом начале, когда новая неизвестная форма управления приходит на смену старой, и разжигается, как правило, бывшими управляющими компаниями. Она пугает, прежде всего, пенсионеров, на чьих нервах умело играют недобросовестные УК (я не говорю обо всех компаниях, есть и очень достойные, чью работу я очень уважаю).
Надо понимать, что бывшие ЖЭУ людям более привычны, мы долго платили им деньги, видели много лет их лица, технику и т. д. И вдруг новое лицо, новый руководитель.
У моих жильцов тоже возникало много сомнений. Обо мне писали на листовках, сожгли машину, гадили под дверь…
Поначалу ходили слухи, что я получаю зарплату в 200 тысяч рублей в месяц, теперь говорят о 80 тысячах... Потому что уже знают, что платят 200 тысяч рублей в месяц за все.
Придется раскрыть маленький секрет: зарплату я стала получать только с ноября 2010 года, и она до повышения налогов была 22 тысячи, а теперь 17. Доверие приходит со временем. Люди успокоились лишь тогда, когда увидели реальную работу. И поверьте, сейчас нет никого преданнее этих самых пенсионеров.
Исключительное мнение о нашей работе есть, пожалуй, только у одной организации, имеющей в нашем жилфонде нежилые помещения под размещение ювелирного магазина, которая платить не хочет даже по исполнительным листам, и скорее всего, очень сожалеет, что подвальные помещения, занимаемые ей, признаны в суде общедолевой собственностью жильцов дома, а договор аренды этих помещений признан недействительным.
Ей неприятно и то, что формирование придомовой территории в границах технического паспорта дома не дает возможности выстроить на ней еще один магазин.
Не устраивает организацию и судебный процесс о признании недействительным договора аренды участка двора наших домов. Расстраивает и то, что на занимаемую ими квартиру пришел счет об оплате. И конечно, она огорчена тем, что должна нашим домам полмиллиона рублей.
В связи с такой своей печалью и ностальгии по старым временам, эта организация проверяет наши ТСЖ на прочность, инициируя собрания по вопросу возврата домов в старую УК.
В прошлом году терпеливый помощник депутата Латыпова 4 месяца бродил по одному из наших домов, представляясь доверенным этой организации, и просил собственников принять участие в подобном собрании. Тогда перевыборов не произошло, жильцы наотрез отказались выходить из ТСЖ.
- Самое сложное организовать собственников, собрать их и разъяснить, куда потрачены средства. Вам это удается?
- Требования законодательства таковы, что тарифы должны быть обоснованы. Приступая к управлению, мы постарались это сделать, и стало ясно, что если "осметить" работы по жилому фонду, то тариф должен быть таким, будто дома у нас с лифтами.
Тогда мы оставили тариф прежним (до сих пор у нас действует тариф 2008 года), и выяснилось, что если правильно планировать расходы, то и средств вполне достаточно.
Работы же по капитальному ремонту домов мы можем провести на средства программы по 185 федеральному закону либо в порядке статьи 16 закона о приватизации.
Необходимо отметить, что мы не действуем в отрыве от собственников. Мы предлагаем, а собственники решают, на собрания приходят охотно, да и телефоны у меня звонят постоянно.
Люди принимают активное участие в нашей работе. И если раньше для жильцов было неожиданным и странным проведение собрания, например, в форме заочного голосования, то сейчас можно просто раскидать по почтовым ящикам подписные листы, и к вечеру они уже собираются, что значительно экономит время нам всем.
- Все же собрание - это форма, вызывающая больше доверия, это живое общение. Но опыт показывает, что в большинстве ТСЖ протоколы собраний подделывались. Может быть, это и есть причина несостоятельности многих ТСЖ?
- Проблемы-то не у действительно созданных жильцами товариществ, а у фиктивных коммерческих организаций, созданных с аналогичным названием. Но конечно, не могу не согласиться с тем, что "автор" такой коммерческой организации, существовавшей (может и существующей до сих пор) в Южно-Сахалинске, насоздавал еще ряд липовых ТСЖ...
Конечно, подобные "организации" сильно пошатнули репутацию такой формы управления, но управление жилищной политики в СМИ разъяснило возникшую путаницу.
Собрать необходимое количество собственников для проведения схода - непросто. Как и доказать потом наличие кворума при проведении собрания. Поэтому мы считаем наиболее удобной формой голосование в письменном виде.
- Идет ли навстречу собственникам администрация города или все вопросы предлагает решать в суде?
- Как правило, в добровольном порядке ряд департаментов мэрии отказывается решать проблемы жильцов, так как выясняется, что именно их действиями, а где-то бездействием, эти проблемы и вызваны. Мэр города приятный, обаятельный, улыбчивый человек, но, видимо, редко читает письменные обращения. Иначе чем объяснить тот факт, что многолетние письма в его адрес не влекут за собой никаких реальных действий?
Кто именно не исполняет? Например, ДАГУН, который принципиально не формирует земельные участки жилых домов или делает это вразрез с существующими нормативами.
И департамент городского хозяйства, который несмотря на то, что земельные участки не сформированы, категорически отказывается (в нашем случае, да и судя по состоянию других дворов - не только в нашем) проводить внутриквартальные и внутридворовые работы.
Если ДАГУН, сдавая в аренду эту землю, распоряжается ею, значит должен брать на себя обязанности по ее содержанию, однако эти расходы несут жильцы домов.
В отношениях с администрацией Южно-Сахалинска ситуация интересная и складывается по-разному. Знаете, есть анекдот: мы стояли на краю пропасти и сделали большой шаг вперед…
Мы рассчитывали на поддержку и еще надеемся на нее, но на данный момент эту самую пропасть создает именно администрация города.
- Сложно ли организовать обслуживание домов?
- Несложно, даже элементарно: заключается ряд договоров и контролируется их выполнение.
У нас была большая проблема - свалка в середине двора. Однако заключили договор с "Эко-Сити" и довольны его работой.
Мы отказались от услуг аварийной службы в том виде, в котором многие ею пользуются, и наняли специалистов самостоятельно. Теперь они не просто приезжают "закрыть-открыть" вентили, а выполняют полный комплекс работ.
- И действительно хватает средств?
- Очень даже хватает, и результаты всегда можно увидеть. Сейчас готовим годовой отчет, который мы предоставим жильцам-ревизорам. В первый год делать этот отчет было сложно, сейчас мы готовы полностью. До 1 мая в окончательной форме подготовим все документы, и поверьте - это не "филькина грамота".
- "Поверьте" нам говорят все УК, но, как выяснилось, верить некоторым было нельзя. Каковы самые распространенные способы обмана собственников?
- Например, сейчас идет судебный процесс о незаконности получения денежных средств одной из УК. В подтверждение работ представитель компании представил в суде акты выполненных работ по установке задвижки-восьмидесятки в доме, где нет ни одной такой трубы.
Или может быть представлен ряд актов по внутриквартирным работам, например, "устранена течь под мойкой", хотя это обязанность собственника.
Почему радиаторы отопления, имеющие равное количество секций и приобретенные в один и тот же период, имеют разную цену? Пока самим жильцам не станут интересны такие вопросы, будут у них батареи по шесть тысяч вместо двух.
- Капитальный ремонт дома - этого можно, на ваш взгляд, дождаться от администрации или тоже самим?
- МУП "ЖПЭТ" многие годы ежемесячно получал деньги на капитальный ремонт и текущее содержание (его работой жилой фонд и был доведен до жуткого состояния, в котором пребывает).
Но затем ЖПЭТ враз оказался банкротом. Если у меня на 4 дома три неплательщика, то по городу их сколько? Это не тот объем, чтобы столь солидной организации можно было обанкротиться, особенно учитывая тот смешной объем оказанных услуг. Это как в том "Ералаше" - ни денег, ни кефира. Поэтому, конечно, администрация, как бывший наймодатель, обязана решить вопрос о резервировании в бюджете денежных средств на производство работ по 16-й статье закона о приватизации, но собственной инициативы она не проявляет.
Так, например, на Ленина, 164 из-за того, что не были своевременно отремонтированы крыша и фасад, шлакоблоки высыпались до такой степени, что 4 ряда по всему периметру в совершенно непригодном состоянии. Люди бьются над этой проблемой с 90-х годов, хотя с 2000 администрация обещает им капитальный ремонт, а сегодня просто отписывается, что жильцы не инициировали собрание по участию в федеральной программе (по 185 ФЗ).
Страшно смотреть на крыши домов по Ленина, 218 и Компроспекту, 84. Там давно не шифер, а асбоцементный песок, браться за рассыпающиеся в руках трубы инженерных коммуникаций невозможно. Так почему же администрация снимает с себя ответственность?
Смею напомнить, что администрация должна заботиться о жилом фонде, но это остается лишь на бумаге. Смотрите судебную практику: сколько дел возбуждено и сколько рассмотрено по статье 16 закона о приватизации? И сколько из них судами удовлетворено? Сколько я таких процессов наблюдала! Наймодатель везде вышел сухим из воды, и эти грабли, как правило, достаются в наследство управляющим компаниям, которые еще не накопили достаточно средств.
- Много сделано за эти два года?
- Невозможно сразу объять необъятное, поэтому к работам в нашем жилом фонде мы подходим поступательно - проводим ремонт подъездов, ведем работу по благоустройству двора.
На момент передачи домов системы отопления держались на честном слове. Мы высушили подвалы, в которых ранее можно было передвигаться только вплавь, и намерены после капитального ремонта сделать нормальные отсеки для передачи их жильцам.
Заменили канализационные выпуски, сделали возможные работы на кровле. После того, как разгребли мусор на чердаках, обнаружили причину вечно выломанных выходов - оборудование кабельных телесистем, которые без всяких согласований "украсили" чердаки гирдяндами кабелей, питая установленное оборудование от внутридомовой сети дома без приборов учета и пожароопасно.
Договор на пользование общим имуществом одна из таких компаний заключать отказывается, поэтому и ломает входы на чердаки. Пользуясь случаем, сообщаю руководителю этой компании, что нами установлены металлические двери на чердачные выходы и ставни на слуховых окнах мы тоже усиливаем.
- Люди привыкли делать все сами, а должен ли собственник советоваться с жильцами при проведении евроремонта?
- Да, должен. Допустим, кто-то посчитал красивым трубу поуже, но заужая диаметр, например, трубы отопления, нарушается работа всей системы.
Кто-то вырезает стояки полностью, кто-то удаляет перемычки стояков и ставит вентили на батареи... Капитальный ремонт мы проведем минимально опасно для жильцов. После монтажа фасада станет еще теплее.
- Фасады - это подарок города?
- Город сделал фасад на доме 218 (улица Ленина), и честно говоря, мы просто плачем. Потому что изначально для изготовления таких фасадов они должны были получить разрешение собственников, пусть даже это подарок. В результате в одной квартире просто насквозь пробиты стены, у людей дома дыры.
- Наталья, как собственникам избежать мошенничества со стороны управляющей компании?
- Вы в магазине требуете чек, потому что это своего рода документ, договор. Так почему собственник не требует договора с управляющей организацией, учитывая, что она коммерческая? Ее цель - извлечение прибыли.
И удивительно, что администрация города и УВД умалчивают, что с момента, когда были созданы коммерческие организации (на базе бывших ЖЭУ), часть их подверглась проверке контрольно-счетной палаты при городском собрании и был выявлен ряд нарушений, в том числе - незаключение договоров.
До сих пор материалы по нашим заявлениям находятся в УВД, а организации продолжают работать и получать денежные средства.
Да, не могут все люди быть юристами, но почему организации, которые изначально делают эти липовые документы, не имеют страха?
- Не потому ли, что администрация закрывает глаза на массу недоработок, происходящих в этой сфере? Как бороться с этой машиной?
- Это очень ржавая машина. Часть чиновников, которые тоже являются собственниками, как и мы с вами, садясь по утрам на свой стул, превращаются в стеклянных людей. И когда ты приходишь к ним с проблемами, они соглашаются, что так быть не должно, но "это не наше дело"...
Да, я знаю, что есть определенные чиновники, которые не в восторге от моих визитов, но эта "любовь" у нас взаимна. Считать их небожителями я не могу, они живут в той же "куче навоза", что и мы. Но их отказ тормозит решение вопросов, которые можно решить в рабочем режиме.
- Что такое придомовая территория?
- Это, в двух словах, участок земли под домом и вокруг него. Но наш ДАГУН считает, что жильцам вполне достаточно участка только под самим домом, и настойчиво выдает задание на межевание земельного участка только по опалубке, то есть по периметру дома. После этого они вправе в нескольких метрах от твоего подъезда построить другой жилой дом.
Тот, кто не заметил такое формирование или просто поленился обращаться в суд, получит подарок в виде строительства нового объекта во дворе.
Я считаю, что в большинстве случаев это прямой захват и раздел территории, которая изначально не может принадлежать муниципалитету, поскольку уже при застройке эти территории были отданы под нужды домов.
Величина площади придомовых территорий варьируется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, действующими на период застройки.
Однако уже при застройке некоторые земельные участки были уменьшены. Но сейчас-то их вообще вырезали таким межеванием! С таким формированием придомовых территорий мы скоро не ходить, а летать станем! Да и живем мы в сейсмоопасной зоне, куда уже уплотняться-то?
- Выходит, это "немежевание" выгодно администрации?
- Да, выгодно. Потому что можно играть земельными участками, как хочешь. И виноватыми считают нас, горожан. Ведь мы не подали заявления на межевание, а с 2005 года эта процедура носит заявительный характер. Но тогда закономерен и наш вопрос: а вы, господа, когда межуете по опалубке, какие градостроительные нормы соблюдаете?
- Значит, законы позволяют так варьировать…
- Законы не позволяют, они у нас нормальные. Позволяют чиновники. По решению суда ДАГУН выдал задание на межевание земельного участка под дом на ул.Ленина, 216 фирме "Эккер" (я обратила внимание, что в основном такие работы проводит именно эта организация), которая размежевала нашу придомовую территорию именно по опалубке, и мы вынуждены были вновь обращаться в суд, посчитав такое формирование незаконным. Суд принял нашу сторону.
Собственники вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества, например, сдать в аренду участок земли для получения дохода, чтобы потратить деньги на тот же капремонт, или сделать с ним что-то иное. Это их право.
- Ваша судебная практика вполне удачна. Это вдохновляет.
- Суд встает на нашу сторону и потому, что там работают, прежде всего, люди, которые понимают, что наши права нарушены и претензии обоснованы. - - Серьезные планы есть?
- Капитальный ремонт за собственный счет и предъявление претензий к администрации. Смысл не в том, чтобы добиться денег, а в том, чтобы сделать качественную работу. Нам не надо чужого - отдайте наше. Хотим жить спокойно и никому не мешать.
- А стоит ли тратить свою жизнь на эту борьбу? На людей, которые, возможно, никогда не скажут спасибо?
- Да, стоит. И "спасибо" я чувствую уже сейчас, без слов.
Когда обустрою свой "город-сад", буду знать, что имущество, которое я оставлю детям, - в достойном состоянии. Разве не об этом мечтает каждый собственник жилья?
Знаете, когда люди здороваются с улыбкой и благодарностью - это, наверное, и есть главное в жизни.

Елена Тихонова.
ИА Sakh.com

Обсуждение на форуме: http://forum.sakh.com/?sub=773151